Epäsuoran ja suoran asuntosijoittamisen erot tuotoissa ja riskeissä
Lillomäki, Anssi (2018)
Kandidaatintutkielma
Lillomäki, Anssi
2018
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe201801151330
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe201801151330
Tiivistelmä
Työn tarkoituksena on tutkia eroavaisuuksia suoran ja epäsuoran asuntosijoittamisen välillä Suomen markkinoilla. Suoralla asuntosijoittamisella tarkoitetaan tässä työssä asunnon ostamista ja vuokraamista, kun taas epäsuoralla asuntosijoittamisella tarkoitetaan asuntosijoittamista asuntorahastojen kautta. Työssä tutkitaan mitä yhteneväisyyksiä ja mitä eroavaisuuksia näiden kahden sijoitusmuodon välillä on tuottojen muodostumisen ja riskien osalta.
Työssä verrataan neljän Suomen asuntomarkkinoilla toimivan avoimen asuntorahaston arvon kehitystä kahdeksan suomalaisen kaupungin asuntojen arvon ja vuokratason muutokseen. Tuottoja mitataan asuntojen hintojen ja vuokrien kehityksenä ja rahaston arvon kehityksenä. Riskejä mitataan keskihajonnan ja beta-kertoimen avulla. Riskin ja tuoton välistä suhdetta tarkastellaan Sharpen mittarilla, Treynorin mittarilla, Jensenin alfalla ja Tracking errorilla.
Parhaiten vertailussa menestyi S-Asuntorahasto, jonka rahasto-osuuden arvo on noussut suhteellisesti eniten ja samaan aikaan riski ollut alhaista tarkastelujakson aikana. Toiseksi parhaiten vertailussa menestyi Jyväskylä, jossa asuntojen tuotot ovat keskinkertaiset, mutta riski ollut pientä. Selvästi huonoiten tuotto-riskisuhteella mitattuna pärjäsi osakeyhtiömuotoinen Orava Asuntorahasto, jonka pörssikurssin arvo on laskenut 70 % tarkastelujakson aikana.
Kaikki kolme erikoisrahastomuotoista asuntorahastoa sijoittuvat tuotto-riskivertailussa parempaan puoliskoon. Erikoisrahastomuotoisia asuntorahastoja voidaan pitää hyvänä vaihtoehtona suoralle asuntosijoittamiselle tuotto-riskisuhteella mitattuna. The purpose of this thesis is to study the differences between direct and indirect housing investments in the Finnish market. In this paper, direct housing investment refers to buying and renting an apartment, while indirect housing investment means housing investment through housing funds. The study examines the similarities and differences between the two types of investment in terms of yields and risks.
The study compares the development of the value of four open-end housing funds in the Finnish housing market with the change in the value and rent level of eight Finnish cities. Income is measured as the development of housing prices and rents and the development of the fund's value. The risks are measured using standard deviation and beta coefficient. The relationship between risk and yield is examined with Sharpe ratio, Treynor ratio, Jensen's alpha, and Tracking error.
The most successful in comparison was the S-Asuntorahasto, whose fund unit share has risen relatively the most, while the risk was low during the period under review. The second most successful comparison was Jyväskylä, where income from homes was mediocre, but the risk was small. As a result of the clearly worse return-to-risk ratio, the Orava Housing Fund, which is a publiclcy listed company, has achieved its share price by 70% over the period under review.
All three Non-UCITS funds are ranked in a better half of the return-risk comparison. The Non-UCITS funds may be considered as a good option for direct housing investment measured at a return-to-risk ratio.
Työssä verrataan neljän Suomen asuntomarkkinoilla toimivan avoimen asuntorahaston arvon kehitystä kahdeksan suomalaisen kaupungin asuntojen arvon ja vuokratason muutokseen. Tuottoja mitataan asuntojen hintojen ja vuokrien kehityksenä ja rahaston arvon kehityksenä. Riskejä mitataan keskihajonnan ja beta-kertoimen avulla. Riskin ja tuoton välistä suhdetta tarkastellaan Sharpen mittarilla, Treynorin mittarilla, Jensenin alfalla ja Tracking errorilla.
Parhaiten vertailussa menestyi S-Asuntorahasto, jonka rahasto-osuuden arvo on noussut suhteellisesti eniten ja samaan aikaan riski ollut alhaista tarkastelujakson aikana. Toiseksi parhaiten vertailussa menestyi Jyväskylä, jossa asuntojen tuotot ovat keskinkertaiset, mutta riski ollut pientä. Selvästi huonoiten tuotto-riskisuhteella mitattuna pärjäsi osakeyhtiömuotoinen Orava Asuntorahasto, jonka pörssikurssin arvo on laskenut 70 % tarkastelujakson aikana.
Kaikki kolme erikoisrahastomuotoista asuntorahastoa sijoittuvat tuotto-riskivertailussa parempaan puoliskoon. Erikoisrahastomuotoisia asuntorahastoja voidaan pitää hyvänä vaihtoehtona suoralle asuntosijoittamiselle tuotto-riskisuhteella mitattuna.
The study compares the development of the value of four open-end housing funds in the Finnish housing market with the change in the value and rent level of eight Finnish cities. Income is measured as the development of housing prices and rents and the development of the fund's value. The risks are measured using standard deviation and beta coefficient. The relationship between risk and yield is examined with Sharpe ratio, Treynor ratio, Jensen's alpha, and Tracking error.
The most successful in comparison was the S-Asuntorahasto, whose fund unit share has risen relatively the most, while the risk was low during the period under review. The second most successful comparison was Jyväskylä, where income from homes was mediocre, but the risk was small. As a result of the clearly worse return-to-risk ratio, the Orava Housing Fund, which is a publiclcy listed company, has achieved its share price by 70% over the period under review.
All three Non-UCITS funds are ranked in a better half of the return-risk comparison. The Non-UCITS funds may be considered as a good option for direct housing investment measured at a return-to-risk ratio.