The effect of competition on residential development project apartment prices and time on the market
Seppänen, Sini (2022)
Pro gradu -tutkielma
Seppänen, Sini
2022
School of Business and Management, Kauppatieteet
Kaikki oikeudet pidätetään.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022042831070
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022042831070
Tiivistelmä
The purpose of this thesis is to examine one multi-phase residential development project located in Bratislava, Slovakia. The thesis aims to investigate how the competitive situation should be considered in the pricing of apartments. This is done by analysing which factors have an impact on the sale prices and time on the market (TOM) of apartments in residential development project. The analysis focuses on the primary residential real estate market where the seller is a construction company.
Hedonic pricing models are estimated using sale transaction data from residential development project between 2016 and 2021. The OLS technique is applied to explain apartment prices and TOM by using the apartment characteristics and market features as explanatory variables. The main interest is on the effects of competition, that is measured as the number of new apartments launched to sale by competitors. The results indicate that competition is significantly affecting TOM. Increased competition increases TOM for one- and two-room apartments but decreases for three- to four-room apartments. The competition has a positive impact on the prices of three- to four-room apartments, but there is no effect on other types of apartments. The findings reveal that also other factors affect house sale prices and TOM, and should be considered when pricing the apartments. Such as, interest rates have a significant effect on the price, and the launch season impacts TOM. Tämän pro gradu -tutkielman tarkoituksena on tarkastella monivaiheista uudiskohteiden aluehanketta, joka sijaitsee Bratislavassa, Slovakiassa. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää miten vallitseva kilpailutilanne tulisi huomioida asuntoja hinnoitellessa. Vastauksia pyritään löytämään selvittämällä mitkä tekijät vaikuttavat uudiskohteen asuntojen hintoihin ja myyntiaikoihin. Tämä tutkimus syventyy tutkimaan kilpailun vaikutuksia. Analyysi keskittyy ensisijaisiin asuntomarkkinoihin, jossa myyjänä toimii rakennusyhtiö.
Tutkimus analysoi aluehankkeen toteutuneita asuntokauppoja vuosilta 2016–2021 muodostamalla hedoniset hinnoittelumallit. Tutkimuksessa käytetään pienimmän neliösumman estimointimenetelmää selittämään asunnon hintaa ja myyntiaikaa käyttäen asunnon ominaisuuksia ja markkinamuuttujia selittävinä tekijöinä. Tulokset osoittavat, että kilpailulla on vaikutusta asuntojen myyntiaikoihin. Kasvanut kilpailu pidentää yksiöiden ja kaksioiden myyntiaikaa, mutta lyhentää kolmioiden. Kilpailulla on positiivinen vaikutus kolmioiden ja neliöiden toteutuneeseen myyntihintaan, mutta vaikutusta ei havaita yksiöiden ja kaksioiden kohdalla. Myös muut asunnon ominaisuudet ja markkinamuuttujat vaikuttavat asunnon hintoihin ja myyntiaikaan. Esimerkiksi korkotason kasvulla on merkittävä laskeva vaikutus asuntojen hintoihin, kun taas markkinoinnin aloitusajankohta vaikuttaa myyntiaikaan.
Hedonic pricing models are estimated using sale transaction data from residential development project between 2016 and 2021. The OLS technique is applied to explain apartment prices and TOM by using the apartment characteristics and market features as explanatory variables. The main interest is on the effects of competition, that is measured as the number of new apartments launched to sale by competitors. The results indicate that competition is significantly affecting TOM. Increased competition increases TOM for one- and two-room apartments but decreases for three- to four-room apartments. The competition has a positive impact on the prices of three- to four-room apartments, but there is no effect on other types of apartments. The findings reveal that also other factors affect house sale prices and TOM, and should be considered when pricing the apartments. Such as, interest rates have a significant effect on the price, and the launch season impacts TOM.
Tutkimus analysoi aluehankkeen toteutuneita asuntokauppoja vuosilta 2016–2021 muodostamalla hedoniset hinnoittelumallit. Tutkimuksessa käytetään pienimmän neliösumman estimointimenetelmää selittämään asunnon hintaa ja myyntiaikaa käyttäen asunnon ominaisuuksia ja markkinamuuttujia selittävinä tekijöinä. Tulokset osoittavat, että kilpailulla on vaikutusta asuntojen myyntiaikoihin. Kasvanut kilpailu pidentää yksiöiden ja kaksioiden myyntiaikaa, mutta lyhentää kolmioiden. Kilpailulla on positiivinen vaikutus kolmioiden ja neliöiden toteutuneeseen myyntihintaan, mutta vaikutusta ei havaita yksiöiden ja kaksioiden kohdalla. Myös muut asunnon ominaisuudet ja markkinamuuttujat vaikuttavat asunnon hintoihin ja myyntiaikaan. Esimerkiksi korkotason kasvulla on merkittävä laskeva vaikutus asuntojen hintoihin, kun taas markkinoinnin aloitusajankohta vaikuttaa myyntiaikaan.