Hankekehittäjän käytännönläheinen reaalioptioanalyysi aluekehityshankkeissa
Riepponen, Tuomo (2022)
Pro gradu -tutkielma
Riepponen, Tuomo
2022
School of Business and Management, Kauppatieteet
Kaikki oikeudet pidätetään.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022031523597
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022031523597
Tiivistelmä
Reaalioptioanalyysi (ROA) ja reaalioptioiden viitekehys on havaittu akateemisessa kirjallisuudessa hyödylliseksi vastaamaan perinteisesti investointihankkeiden kannattavuudessa käytettävien tavanomaisten diskontattuihin kassavirtoihin (DCF) perustuvien menetelmien puutteisiin. Verrattuna DCF-menetelmiin ROA kykenee huomioimaan paremmin investointiin liittyvää joustavuutta ja epävarmuutta. Kuitenkin ROA:n tunnettuus ja sovelluskohteet ovat olleet verrattain vähäistä käytännössä erityisesti kiinteistö- ja rakennusalalla, vaikkakin projektien avainhenkilöt tosiasiassa hyödyntävät reaalioptioita intuitiivisesti ohjatessaan hanketta kohti optimaalisinta lopputulosta. Tämän tutkimuksen tavoitteena onkin tutkia, kuinka aluekehityshankkeen lykkäysoption arvo voidaan määrittää eri kehitysstrategioilla hankekehittäjän näkökulmasta erityisesti käytännön päätöksentekoon soveltuvalla reaalioptioiden arvonmääritysmenetelmällä.
Työn empiirinen osio toteutettiin kvantitatiivisena tapaustutkimuksena. Kirjallisuuskatsauksen perusteella parhaiten soveltuvaksi arvonmääritysmenetelmäksi valikoitui Fuzzy pay-off menetelmä (FPOM) ja menetelmää sovellettiin Espoon Finnoossa sijaitsevaan aluekehityshankkeeseen. Finnoo valikoitui tapaustutkimuskohteeksi, koska alueelle on ennustettu lähivuosille voimakasta arvonnousua, jolloin oletettavasti myös hankkeen vaiheistuksen lykkäämisellä on merkittävää arvoa. Empiirisessä osiossa määritettiin nk. strategisten reaalioptioiden arvot eri kehitysstrategioille, joita olivat hankitun tontin myynti, tontin vuokraus, kohteen kehittäminen omistusasunnoiksi ja kohteen kehittäminen vuokra-asuntosijoittajalle. Tämän lisäksi määritettiin optimaalisimmat ajankohdat toteuttaa edellä mainitut optiot. Tämän jälkeen tuloksia verrattiin perinteisen DCF-laskelman tuloksiin. Tutkimuksen perusteella FPOM-menetelmä havaittiin soveltuvan hyvin erilaisten reaalioptioiden arvonmääritykseen ja nk. yhdistelmäoptioiden arvonmääritykseen. Lisäksi menetelmän eduksi voidaan katsoa sen pohjautuvuus tavanomaiseen DCF-laskennan toimintaperiaatteille, arvonmääritysprosessin läpinäkyvyys, visuaalisuus ja soveltuvuus käytännön päätöksentekoon. Lisäksi menetelmä ei edellyttänyt arvonmääritysprosessissa perinteisesti käytettyjen optioiden arvonmääritysmenetelmien tavoin yksittäisen varianssiluvun käyttöä, vaan tulevaisuuden eri tilat muodostettiin kolmella eri skenaariolla. Hankkeen vaiheistuksen aloitusajankohdan lykkääminen tuotti tutkimuksen mukaan 803 €/hym2 suuremman taloudellisen hyödyn hankekehittäjälle.
Tutkimuksessa käytettiin ensi kertaa täysin possibilistisessa muodossa olevaa FPOM varianttia (FPOSROV) ja menetelmää sovellettiin ensi kertaa horisontaalisessa vaiheistuksessa kunkin strategisen tason reaalioption osalta. Tämä oli myös tietääksemme ensimmäinen kerta, kun alueen palvelu- ja liikenneinvestointien vaikutusta kiinteistöjen arvonnousun sovelletaan hankekehittäjän näkökulmasta tehtävässä reaalioptiotutkimuksessa. Arvonnousun ennustamisessa hyödynnettiin aluekehityshankkeiden reaalioptioanalyysin näkökulmasta käänteentekevää Cityfier monimuuttujamallia, joka ennusti asuntojen palveluperusteista arvonkehitystä 20 vuoden päähän avoimen datan ja kaavavarannon perusteella. Real option analysis (ROA) and the real option framework has been recognized as a valuable tool in academic discussion in response to the shortcomings of traditionally used DCF methods. According to academia, ROA has been considered as a tool to capture opportunities in investments such as flexibility and uncertainty compared to DCF models. Despite its benefits, ROA has not been yet used widely in practice especially in property development and real estate industry, although project executives intuitively use the real option framework to steer the project outcomes towards higher profits. The purpose of this study is to study how the value of a staging option for a area development project can be determined by different development strategies from the project developer's point of view using a real option valuation method suitable for practical decision-making.
The empirical part of the study was carried out as a quantitative case study. Based on the literature review, the Fuzzy pay off method (FPOM) was found to be the most suitable and practical valuation method. FPOM was applied to a Finnoo greenfield area development project located in Espoo Finland. Because of expected positive rise in property values in Finnoo during the coming years, deferral options should have significant value. In the empirical section, the values of real options for different development strategies and the most optimal timing to start phasing or abandon the project were determined. for each strategic level option such abandon option, option to develop for housing or option to develop for residents. After this the results were compared to those of a conventional DCF calculation. Based on the study, the FPOM method was considered suitable for the valuation of several types of real options in area development project including compound options, the valuation logic of method was transparent, visually informative and suitable for practical problem solving. In addition, the method did not require the use of a single variance number in valuation process to generate possible states for the future. Instead FPOM uses scenario approach to generate the future value distribution. In this study ROA yielded 803 €/net floor area premium for the project developer.
In this study the fully possibilistic variant of FPOM was applied (FPOSROV) for the first time in horizontal phasing for each strategic level options. To our knowledge, this was also the first time that the impact of service and transport investments has been applied in project developer's real option analysis and decision making. To predict the increase in property values the Cityfier multivariate model was used for following 20 years period. In the field of area development real option analysis Cityfier that uses upcoming city plans and open data to predict the values of properties is a remarkable and new way to analyze the hidden value and future opportunities of property development.
Työn empiirinen osio toteutettiin kvantitatiivisena tapaustutkimuksena. Kirjallisuuskatsauksen perusteella parhaiten soveltuvaksi arvonmääritysmenetelmäksi valikoitui Fuzzy pay-off menetelmä (FPOM) ja menetelmää sovellettiin Espoon Finnoossa sijaitsevaan aluekehityshankkeeseen. Finnoo valikoitui tapaustutkimuskohteeksi, koska alueelle on ennustettu lähivuosille voimakasta arvonnousua, jolloin oletettavasti myös hankkeen vaiheistuksen lykkäämisellä on merkittävää arvoa. Empiirisessä osiossa määritettiin nk. strategisten reaalioptioiden arvot eri kehitysstrategioille, joita olivat hankitun tontin myynti, tontin vuokraus, kohteen kehittäminen omistusasunnoiksi ja kohteen kehittäminen vuokra-asuntosijoittajalle. Tämän lisäksi määritettiin optimaalisimmat ajankohdat toteuttaa edellä mainitut optiot. Tämän jälkeen tuloksia verrattiin perinteisen DCF-laskelman tuloksiin. Tutkimuksen perusteella FPOM-menetelmä havaittiin soveltuvan hyvin erilaisten reaalioptioiden arvonmääritykseen ja nk. yhdistelmäoptioiden arvonmääritykseen. Lisäksi menetelmän eduksi voidaan katsoa sen pohjautuvuus tavanomaiseen DCF-laskennan toimintaperiaatteille, arvonmääritysprosessin läpinäkyvyys, visuaalisuus ja soveltuvuus käytännön päätöksentekoon. Lisäksi menetelmä ei edellyttänyt arvonmääritysprosessissa perinteisesti käytettyjen optioiden arvonmääritysmenetelmien tavoin yksittäisen varianssiluvun käyttöä, vaan tulevaisuuden eri tilat muodostettiin kolmella eri skenaariolla. Hankkeen vaiheistuksen aloitusajankohdan lykkääminen tuotti tutkimuksen mukaan 803 €/hym2 suuremman taloudellisen hyödyn hankekehittäjälle.
Tutkimuksessa käytettiin ensi kertaa täysin possibilistisessa muodossa olevaa FPOM varianttia (FPOSROV) ja menetelmää sovellettiin ensi kertaa horisontaalisessa vaiheistuksessa kunkin strategisen tason reaalioption osalta. Tämä oli myös tietääksemme ensimmäinen kerta, kun alueen palvelu- ja liikenneinvestointien vaikutusta kiinteistöjen arvonnousun sovelletaan hankekehittäjän näkökulmasta tehtävässä reaalioptiotutkimuksessa. Arvonnousun ennustamisessa hyödynnettiin aluekehityshankkeiden reaalioptioanalyysin näkökulmasta käänteentekevää Cityfier monimuuttujamallia, joka ennusti asuntojen palveluperusteista arvonkehitystä 20 vuoden päähän avoimen datan ja kaavavarannon perusteella.
The empirical part of the study was carried out as a quantitative case study. Based on the literature review, the Fuzzy pay off method (FPOM) was found to be the most suitable and practical valuation method. FPOM was applied to a Finnoo greenfield area development project located in Espoo Finland. Because of expected positive rise in property values in Finnoo during the coming years, deferral options should have significant value. In the empirical section, the values of real options for different development strategies and the most optimal timing to start phasing or abandon the project were determined. for each strategic level option such abandon option, option to develop for housing or option to develop for residents. After this the results were compared to those of a conventional DCF calculation. Based on the study, the FPOM method was considered suitable for the valuation of several types of real options in area development project including compound options, the valuation logic of method was transparent, visually informative and suitable for practical problem solving. In addition, the method did not require the use of a single variance number in valuation process to generate possible states for the future. Instead FPOM uses scenario approach to generate the future value distribution. In this study ROA yielded 803 €/net floor area premium for the project developer.
In this study the fully possibilistic variant of FPOM was applied (FPOSROV) for the first time in horizontal phasing for each strategic level options. To our knowledge, this was also the first time that the impact of service and transport investments has been applied in project developer's real option analysis and decision making. To predict the increase in property values the Cityfier multivariate model was used for following 20 years period. In the field of area development real option analysis Cityfier that uses upcoming city plans and open data to predict the values of properties is a remarkable and new way to analyze the hidden value and future opportunities of property development.