Monitoimijaiskiinteistöjen rahoitusratkaisut Suomessa
Tarkkanen, Juha (2019)
Tarkkanen, Juha
2019
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201904094665
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201904094665
Tiivistelmä
Monitoimijaiskiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistökokonaisuutta, joka sisältää vähintään kolme eri käyttötarkoitusta. Monitoimijaiskiinteistö toimii yläkäsitteenä hybridi- ja sekakäyttökiinteistöille. Niihin liittyy pyrkimys rakentaa tiiviisti, korkealle ja sijoittaa kiinteistö hyvien liikenneyhteyksien varrelle.
Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, millaisia ovat monitoimijaiskiinteistöjen rahoitusratkaisut Suomessa, miten ne on rahoitettu, miten niiden tuotot syntyvät sekä mitkä ovat niiden rahoitukseen vaikuttavia, yhdistäviä ja erottelevia tekijöitä. Tutkimus rajattiin sellaisiin tutkimushetkellä käynnissä oleviin ja rahoitettuihin uusiin kiinteistökokonaisuuksiin Suomessa, joissa monitoimijaiskiinteistö rakennetaan uudiskohteena eikä saneeraushankkeena.
Tietoperustana käytettiin monitoimijaiskiinteistöjen kehitystä ja kehitykseen vaikuttavia tekijöitä käsittelevää kirjallisuutta. Samoin hyödynnettiin rahoitusta, investointeja sekä kiinteistöjen rahoitusta ja kiinteistöinvestointeja koskevaa kirjallisuutta. Tietoperustassa hyödynnettiin niin kotimaisia kuin kansainvälisiä lähteitä. Tutkimus toteutettiin 11.11.2018 – 26.3.2019 välisenä aikana ja tutkimusmenetelmänä käytettiin kvalitatiivista tutkimusta ja tiedonkeruumenetelmänä toimi puolistrukturoitu haastattelu.
Keskeiset tulokset olivat, että megatrendeistä kaupungistuminen ja ikääntyminen vaikuttavat monitoimijaiskiinteistöjen rahoitukseen. Ne edistävät monitoimijaiskiinteistöjen syntyä ja lisäävät rahoitustarvetta. Verkkokauppa nähtiin niitä muuttavana vaan ei hidastavana tekijänä. Yleinen taloudellinen tilanne sekä edistää että hidastaa rahoitustarvetta. Yleinen taloudellinen tilanne nähtiin myös tärkeimpänä yksittäisenä hidastavana tekijänä. Se myös vaikuttaa jokaiseen rahoitusratkaisuun. Muita rahoitusratkaisuihin vaikuttavia tekijöitä olivat rahoitusajankohdan pääomamarkkinoiden tilanne, käytettävä kiinteistösijoitusstrategia, kiinteistösijoittamisen erityispiirteet ja kohdekohtaiset tekijät.
Tutkimuskohteita rahoitettiin oman ja vieraan pääoman ehtoisesti. Lisäksi osa rahoittavista tahoista rahoitti kohteita molemmilla pääomalähteillä. Vieraan pääoman lähteitä ja muotoja käytettiin monipuolisesti. Tuotto monitoimijaiskiinteistöissä syntyy kolmella eri tavalla, jotka ovat puhdas myyntituotto, myyntituoton ja arvonnousun yhdistelmä tai myyntituoton, arvonnousun ja vuokratuoton yhdistelmä.
Rahoitusratkaisuja yhdisti, että ne rahoitettiin ja omistettiin tilalajikohtaisesti. Niille ei rakennettu yhtä kattorahoitusta vaan ne rahoitettiin kukin tilalaji kerrallaan. Tietyille osille tilalajeja haettiin yksi omistaja ja tietyt osat omistettiin yhteisyritysten kautta. Muita yhdistäviä tekijöitä olivat pyrkimys vieraan pääoman voimakkaaseen ja pääomien tehokkaaseen käyttöön. Rakennusliikkeet näyttivät myös jäävän omistajiksi näihin kiinteistöihin osana omaa arvonluontiaan. Rahoitusratkaisuja erottelivat hankeen koko ja siinä mukana olevien tahojen intressit, tuoton syntymisen tapa ja ajoitus sekä suhtautuminen tonttien omistukseen.
Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, millaisia ovat monitoimijaiskiinteistöjen rahoitusratkaisut Suomessa, miten ne on rahoitettu, miten niiden tuotot syntyvät sekä mitkä ovat niiden rahoitukseen vaikuttavia, yhdistäviä ja erottelevia tekijöitä. Tutkimus rajattiin sellaisiin tutkimushetkellä käynnissä oleviin ja rahoitettuihin uusiin kiinteistökokonaisuuksiin Suomessa, joissa monitoimijaiskiinteistö rakennetaan uudiskohteena eikä saneeraushankkeena.
Tietoperustana käytettiin monitoimijaiskiinteistöjen kehitystä ja kehitykseen vaikuttavia tekijöitä käsittelevää kirjallisuutta. Samoin hyödynnettiin rahoitusta, investointeja sekä kiinteistöjen rahoitusta ja kiinteistöinvestointeja koskevaa kirjallisuutta. Tietoperustassa hyödynnettiin niin kotimaisia kuin kansainvälisiä lähteitä. Tutkimus toteutettiin 11.11.2018 – 26.3.2019 välisenä aikana ja tutkimusmenetelmänä käytettiin kvalitatiivista tutkimusta ja tiedonkeruumenetelmänä toimi puolistrukturoitu haastattelu.
Keskeiset tulokset olivat, että megatrendeistä kaupungistuminen ja ikääntyminen vaikuttavat monitoimijaiskiinteistöjen rahoitukseen. Ne edistävät monitoimijaiskiinteistöjen syntyä ja lisäävät rahoitustarvetta. Verkkokauppa nähtiin niitä muuttavana vaan ei hidastavana tekijänä. Yleinen taloudellinen tilanne sekä edistää että hidastaa rahoitustarvetta. Yleinen taloudellinen tilanne nähtiin myös tärkeimpänä yksittäisenä hidastavana tekijänä. Se myös vaikuttaa jokaiseen rahoitusratkaisuun. Muita rahoitusratkaisuihin vaikuttavia tekijöitä olivat rahoitusajankohdan pääomamarkkinoiden tilanne, käytettävä kiinteistösijoitusstrategia, kiinteistösijoittamisen erityispiirteet ja kohdekohtaiset tekijät.
Tutkimuskohteita rahoitettiin oman ja vieraan pääoman ehtoisesti. Lisäksi osa rahoittavista tahoista rahoitti kohteita molemmilla pääomalähteillä. Vieraan pääoman lähteitä ja muotoja käytettiin monipuolisesti. Tuotto monitoimijaiskiinteistöissä syntyy kolmella eri tavalla, jotka ovat puhdas myyntituotto, myyntituoton ja arvonnousun yhdistelmä tai myyntituoton, arvonnousun ja vuokratuoton yhdistelmä.
Rahoitusratkaisuja yhdisti, että ne rahoitettiin ja omistettiin tilalajikohtaisesti. Niille ei rakennettu yhtä kattorahoitusta vaan ne rahoitettiin kukin tilalaji kerrallaan. Tietyille osille tilalajeja haettiin yksi omistaja ja tietyt osat omistettiin yhteisyritysten kautta. Muita yhdistäviä tekijöitä olivat pyrkimys vieraan pääoman voimakkaaseen ja pääomien tehokkaaseen käyttöön. Rakennusliikkeet näyttivät myös jäävän omistajiksi näihin kiinteistöihin osana omaa arvonluontiaan. Rahoitusratkaisuja erottelivat hankeen koko ja siinä mukana olevien tahojen intressit, tuoton syntymisen tapa ja ajoitus sekä suhtautuminen tonttien omistukseen.