Asunto-osakeyhtiön isännöintisopimuksen kilpailuttaminen
Mannila, Timo-Jussi (2018)
Mannila, Timo-Jussi
Satakunnan ammattikorkeakoulu
2018
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2018121321467
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2018121321467
Tiivistelmä
Työssä tarkasteltiin isännöintisopimuksen kilpailuttamista. Työn tarkoituksena oli ensinnäkin
selvittää kilpailutusprosessin kannalta olennaiset vaiheet ja tarkastella teorian
tasolla sitä, mitkä juridiset seikat kussakin vaiheessa on tarpeellista huomioida. Mikään
erityinen laki itsessään, kuten asunto-osakeyhtiölaki, ei määrittele isännöintisopimuksen
kilpailutusta. Isännöintipalvelun hankintaa ei siten säännellä laissa, kuten
esimerkiksi julkisen yhteisön suorittamia hankintoja.
Työssä tiivistettiin aluksi kilpailutusprosessin eri vaiheissa merkityksellisiksi nousevat
lainkohdat ja koottiin yhteen niitä juridisia seikkoja, jotka kulloiseenkin prosessin vaiheeseen
liittyi. Juridisten seikkojen tarkempaan selvittämiseen käytettiin lähteenä oikeuskirjallisuutta
ja lainvalmisteluasiakirjoja. Kyseisten lähteiden lisäksi työssä hyödynnettiin
esimerkiksi alan järjestöjen kuten Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton tuottamaa
tutkimus- ja koulutusmateriaalia.
Tarkastelunäkökulmaksi otettiin erityisesti tapauskohtainen tutkimus. Työssä tuotettiinkin
käytännön isännöintisopimuksen kilpailutusohje yksittäisen taloyhtiö hallituksen
käyttöön. Työ on kuitenkin laajasti hyödynnettävissä myös muidenkin asunto-osakeyhtiöiden
hallitusten käyttöön, sillä työn ensimmäisissä osioissa kerättiin yhteen juridiset
seikat, jotka kilpailutusprosessissa tulee hallita. Työn seitsemännessä jaksossa
teoriaa sovellettiin käytäntöön ja kilpailutusprosessi vietiin yhden esimerkkiyhtiön
avulla läpi käytännön tasolla. Erityisesti nostettiin esille tärkeimmät seikat, jotka kyseisen
yhtiön tulisi kilpailutusprosessissa huomioida.
Työn perusteella voidaan todeta, että isännöintisopimuksen kilpailuttaminen on varsin
tärkeä ja samalla haastava prosessi taloyhtiölle. Lähtökohtaisesti uusi sopimus pyrkii
pitkään sopimussuhteeseen, jolloin kilpailutuksen onnistuminen korostuu. Vaikka tarjouspyyntöjen
laadintakin on tärkeää, nousi vähintäänkin yhtä tärkeäksi elementiksi
taloyhtiön erityistarpeiden hahmottaminen sekä sopimusneuvottelujen onnistuminen
ja sopimuksen juridistekninen ymmärtäminen. Siten hallitukselta edellytetäänkin koko
prosessin hahmottamista sekä käytännön tasolla eri vaiheineen kuin juridisine yksityiskohtineenkin,
jotka tässä työssä on tuotu kootusti ja helposti hallituksen saataville.
selvittää kilpailutusprosessin kannalta olennaiset vaiheet ja tarkastella teorian
tasolla sitä, mitkä juridiset seikat kussakin vaiheessa on tarpeellista huomioida. Mikään
erityinen laki itsessään, kuten asunto-osakeyhtiölaki, ei määrittele isännöintisopimuksen
kilpailutusta. Isännöintipalvelun hankintaa ei siten säännellä laissa, kuten
esimerkiksi julkisen yhteisön suorittamia hankintoja.
Työssä tiivistettiin aluksi kilpailutusprosessin eri vaiheissa merkityksellisiksi nousevat
lainkohdat ja koottiin yhteen niitä juridisia seikkoja, jotka kulloiseenkin prosessin vaiheeseen
liittyi. Juridisten seikkojen tarkempaan selvittämiseen käytettiin lähteenä oikeuskirjallisuutta
ja lainvalmisteluasiakirjoja. Kyseisten lähteiden lisäksi työssä hyödynnettiin
esimerkiksi alan järjestöjen kuten Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton tuottamaa
tutkimus- ja koulutusmateriaalia.
Tarkastelunäkökulmaksi otettiin erityisesti tapauskohtainen tutkimus. Työssä tuotettiinkin
käytännön isännöintisopimuksen kilpailutusohje yksittäisen taloyhtiö hallituksen
käyttöön. Työ on kuitenkin laajasti hyödynnettävissä myös muidenkin asunto-osakeyhtiöiden
hallitusten käyttöön, sillä työn ensimmäisissä osioissa kerättiin yhteen juridiset
seikat, jotka kilpailutusprosessissa tulee hallita. Työn seitsemännessä jaksossa
teoriaa sovellettiin käytäntöön ja kilpailutusprosessi vietiin yhden esimerkkiyhtiön
avulla läpi käytännön tasolla. Erityisesti nostettiin esille tärkeimmät seikat, jotka kyseisen
yhtiön tulisi kilpailutusprosessissa huomioida.
Työn perusteella voidaan todeta, että isännöintisopimuksen kilpailuttaminen on varsin
tärkeä ja samalla haastava prosessi taloyhtiölle. Lähtökohtaisesti uusi sopimus pyrkii
pitkään sopimussuhteeseen, jolloin kilpailutuksen onnistuminen korostuu. Vaikka tarjouspyyntöjen
laadintakin on tärkeää, nousi vähintäänkin yhtä tärkeäksi elementiksi
taloyhtiön erityistarpeiden hahmottaminen sekä sopimusneuvottelujen onnistuminen
ja sopimuksen juridistekninen ymmärtäminen. Siten hallitukselta edellytetäänkin koko
prosessin hahmottamista sekä käytännön tasolla eri vaiheineen kuin juridisine yksityiskohtineenkin,
jotka tässä työssä on tuotu kootusti ja helposti hallituksen saataville.