Sijoittajan hallussa olevan sijoituskiinteistön taloudellisen hyödyn maksimointi, case Koy Kotkan siltavahti
Airinen, Jyri (2017)
Airinen, Jyri
Laurea-ammattikorkeakoulu
2017
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201705036256
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201705036256
Tiivistelmä
Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli luoda opinnäytetyön toimeksiantajaa konkreettisesti hyödyttävä selvitys toimeksiantajan hallinnoiman sijoituskiinteistön nykyisestä tilanteesta ja esittää selvityksen pohjalta kehitysehdotuksia toimeksiantajalle kiinteistösijoituksen hallinnointiin liiketaloudellista osaamista hyödyntäen. Selvityksessä hyödynnetyt tutkimusmenetelmät olivat tarkoitettu sellaisiksi, että toimeksiantajan lisäksi niistä pystyy soveltamalla hyötymään myös muut kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavat tahot.
Opinnäytetyön tutkimusongelmaksi asetettiin toimeksiantajan taholta jo sijoittajan hallussa olevan sijoituskiinteistön taloudellisen hyödyn maksimointi. Tutkimusongelmaa lähestyttiin siten, että opinnäytetyö jaettiin kolmeen eri osioon, joista ensimmäisessä esiteltiin selvityksessä tehtävän tutkimuksen aihepiiri, johtoajatus, rajaus ja menetelmät. Toisessa osiossa taas analysoitiin tutkimuksessa kerätyn aineiston pohjalta kohteen nykyinen tilanne ja kolmannessa osiossa esitettiin nykyisen tilanteen pohjalta toimeksiantajalle kehitysehdotuksia, jotka tähtäsivät sijoituskiinteistön hyödyn maksimointiin.
Opinnäytetyön tietoperusta rakennettiin tieteellisen kirjoittamisen kriteereitä noudattaen, ottaen kuitenkin huomioon opinnäytetyön lukijakunta. Opinnäytetyön tietoperusta alkoi tilinpäätösanalyysin esittelystä, jonka jälkeen esiteltiin kiinteistömarkkinoiden kehitys Suomessa ja kehitykseen vaikuttaneita syitä. Kiinteistömarkkinoiden käsittelyn jälkeen opinnäytetyössä siirrytään kiinteistösijoittamisen erityispiirteisiin verrattuna muuhun sijoitustoimintaan ja esitellään yleisesti menestyvän sijoittamisen strategia.
Tutkimuksessa otettiin lähestymistavaksi kvantitatiivinen, eli määrällinen lähestymistapa ja tutkimuksessa hyödynnettiin tutkimusmenetelminä tilinpäätösanalyysia ja CAP-mallia sijoituskohteen tuoton ja riskin suhteen arvioimiseksi. Tutkimuksessa käytetty lähdemateriaali oli pääosin jo olemassa olevaa. Kohdeyritykseltä kerättiin viiden viimeisen tilikauden tilinpäätökset, sekä muut yrityksen toiminnan kannalta olennaiset asiakirjat. Lisäksi kahdeltakymmeneltä muulta saman toimialan yritykseltä kerättiin niiden tilinpäätösmateriaali.
Tutkimuksessa selvisi, että toimeksiantaja on hoitanut sijoituskiinteistöään keskimääräistä paremmin, sillä toimeksiantaja oli onnistunut nostamaan sijoituksestaan merkittävästi keskimääräistä parempaa tuottoa, kuin markkinoilla keskimäärin toimivat sijoittajat, yrityksen riskisyyden ollessa kuitenkin vain hieman keskimääräistä korkeampi.
Yrityksen toiminnasta löytyi tutkimuksen avulla myös konkreettisia kehityskohteita, jotka olivat toimeksiantajan resursseilla realistisesti toteutettavissa. Toimeksiantajan olisi mahdollista nostaa hintojaan nykyisestä, sillä toimeksiantaja pyytää liian alhaista vuokraa verrattuna muihin alueen toimijoihin. Toimeksiantajan olisi myös mahdollista pienentää omavaraisuusastettaan yhtiössä ottamalla lainaa käyttämällä sijoituskiinteistöään vakuutena, ja tällä tavoin hyödyntää lainaa velkavipuna sijoittamisessa.
Opinnäytetyön tutkimusongelmaksi asetettiin toimeksiantajan taholta jo sijoittajan hallussa olevan sijoituskiinteistön taloudellisen hyödyn maksimointi. Tutkimusongelmaa lähestyttiin siten, että opinnäytetyö jaettiin kolmeen eri osioon, joista ensimmäisessä esiteltiin selvityksessä tehtävän tutkimuksen aihepiiri, johtoajatus, rajaus ja menetelmät. Toisessa osiossa taas analysoitiin tutkimuksessa kerätyn aineiston pohjalta kohteen nykyinen tilanne ja kolmannessa osiossa esitettiin nykyisen tilanteen pohjalta toimeksiantajalle kehitysehdotuksia, jotka tähtäsivät sijoituskiinteistön hyödyn maksimointiin.
Opinnäytetyön tietoperusta rakennettiin tieteellisen kirjoittamisen kriteereitä noudattaen, ottaen kuitenkin huomioon opinnäytetyön lukijakunta. Opinnäytetyön tietoperusta alkoi tilinpäätösanalyysin esittelystä, jonka jälkeen esiteltiin kiinteistömarkkinoiden kehitys Suomessa ja kehitykseen vaikuttaneita syitä. Kiinteistömarkkinoiden käsittelyn jälkeen opinnäytetyössä siirrytään kiinteistösijoittamisen erityispiirteisiin verrattuna muuhun sijoitustoimintaan ja esitellään yleisesti menestyvän sijoittamisen strategia.
Tutkimuksessa otettiin lähestymistavaksi kvantitatiivinen, eli määrällinen lähestymistapa ja tutkimuksessa hyödynnettiin tutkimusmenetelminä tilinpäätösanalyysia ja CAP-mallia sijoituskohteen tuoton ja riskin suhteen arvioimiseksi. Tutkimuksessa käytetty lähdemateriaali oli pääosin jo olemassa olevaa. Kohdeyritykseltä kerättiin viiden viimeisen tilikauden tilinpäätökset, sekä muut yrityksen toiminnan kannalta olennaiset asiakirjat. Lisäksi kahdeltakymmeneltä muulta saman toimialan yritykseltä kerättiin niiden tilinpäätösmateriaali.
Tutkimuksessa selvisi, että toimeksiantaja on hoitanut sijoituskiinteistöään keskimääräistä paremmin, sillä toimeksiantaja oli onnistunut nostamaan sijoituksestaan merkittävästi keskimääräistä parempaa tuottoa, kuin markkinoilla keskimäärin toimivat sijoittajat, yrityksen riskisyyden ollessa kuitenkin vain hieman keskimääräistä korkeampi.
Yrityksen toiminnasta löytyi tutkimuksen avulla myös konkreettisia kehityskohteita, jotka olivat toimeksiantajan resursseilla realistisesti toteutettavissa. Toimeksiantajan olisi mahdollista nostaa hintojaan nykyisestä, sillä toimeksiantaja pyytää liian alhaista vuokraa verrattuna muihin alueen toimijoihin. Toimeksiantajan olisi myös mahdollista pienentää omavaraisuusastettaan yhtiössä ottamalla lainaa käyttämällä sijoituskiinteistöään vakuutena, ja tällä tavoin hyödyntää lainaa velkavipuna sijoittamisessa.