Sijoituskiinteistöjen arvostaminen
Makkonen, Topias; Nuolivirta, Pietari (2014)
Makkonen, Topias
Nuolivirta, Pietari
Laurea-ammattikorkeakoulu
2014
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2014120518670
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2014120518670
Tiivistelmä
Tämän opinnäytetyön aiheena on sijoituskiinteistöjen arvostaminen. Tarkoituksena on tuottaa syvällistä ja yksityiskohtaista tietoa sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Vastaavanlaisten opinnäytetöiden vähäinen määrä ja aiheen ajankohtaisuus vaikuttivat aiheen valintaan. Ta-voitteena on lisätä aiheesta kiinnostuneiden ymmärrystä, kuinka sijoituskiinteistöjä arvostetaan.
Teoreettinen viitekehys koostuu kansainvälisistä standardeista ja kansallisesta lainsäädännöstä. Kansainvälisiin standardeihin kuuluvat IFRS-tilinpäätösstandardit ja IVS-standardit, jotka käsittelevät kiinteistöjen arvostamista. Kansallinen lainsäädäntö pitää sisällään useita lakeja, jotka käsittelevät sijoituskiinteistöjen arvostamista ja raportointia.
Tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksena ja menetelmänä käytettiin laadullista eli kvalitatiivista tutkimusotetta. Kvalitatiivinen tutkimus tehtiin puolistrukturoituna haastatteluna eli teemahaastatteluna. Opinnäytetyössä haastateltiin kiinteistöarvioijia, KHT-tilintarkastajaa ja Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n edustajaa. Teemahaastattelun tukena käytettiin teoriapohjaa sekä Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n omistamien sijoituskiinteistöjen arvoja eri ajankohtina.
Sijoituskiinteistöjä arvostetaan yleisesti joko hankintamenomallin tai käyvän arvon mallin mukaan. Käyvän arvon mallia sovellettaessa käytetään arvonmäärityksen apuna kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää tai kustannusarvomenetelmää. Useampia kiinteistöjä arvostettaessa voidaan käyttää massa-arviointimenetelmiä, jotka perustuvat kauppa-arvoon. Kiinteistöjen arvoon vaikuttavat ainakin kohteen sijainti, ikä, ominaisuudet ja taloudellinen tilanne. Kiinteistöjä arvioitaessa on tärkeä ymmärtää arvostusprosessi kokonaisuudessaan sekä se, mitkä tekijät vaikuttavat arvonmuodostukseen. Haasteita kiinteistöarviointiin tuovat markkinainformaation puuttuminen, kasvanut sääntelyn määrä ja asiakkaiden kohonnut vaatimustaso.
Teoreettinen viitekehys koostuu kansainvälisistä standardeista ja kansallisesta lainsäädännöstä. Kansainvälisiin standardeihin kuuluvat IFRS-tilinpäätösstandardit ja IVS-standardit, jotka käsittelevät kiinteistöjen arvostamista. Kansallinen lainsäädäntö pitää sisällään useita lakeja, jotka käsittelevät sijoituskiinteistöjen arvostamista ja raportointia.
Tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksena ja menetelmänä käytettiin laadullista eli kvalitatiivista tutkimusotetta. Kvalitatiivinen tutkimus tehtiin puolistrukturoituna haastatteluna eli teemahaastatteluna. Opinnäytetyössä haastateltiin kiinteistöarvioijia, KHT-tilintarkastajaa ja Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n edustajaa. Teemahaastattelun tukena käytettiin teoriapohjaa sekä Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n omistamien sijoituskiinteistöjen arvoja eri ajankohtina.
Sijoituskiinteistöjä arvostetaan yleisesti joko hankintamenomallin tai käyvän arvon mallin mukaan. Käyvän arvon mallia sovellettaessa käytetään arvonmäärityksen apuna kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää tai kustannusarvomenetelmää. Useampia kiinteistöjä arvostettaessa voidaan käyttää massa-arviointimenetelmiä, jotka perustuvat kauppa-arvoon. Kiinteistöjen arvoon vaikuttavat ainakin kohteen sijainti, ikä, ominaisuudet ja taloudellinen tilanne. Kiinteistöjä arvioitaessa on tärkeä ymmärtää arvostusprosessi kokonaisuudessaan sekä se, mitkä tekijät vaikuttavat arvonmuodostukseen. Haasteita kiinteistöarviointiin tuovat markkinainformaation puuttuminen, kasvanut sääntelyn määrä ja asiakkaiden kohonnut vaatimustaso.