Asuinkerrostalon kuntoarvio, As Oy Kajaanin Louhikatu 4
Kaarakainen, Pentti (2014)
Kaarakainen, Pentti
Oulun ammattikorkeakoulu
2014
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201405025542
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-201405025542
Tiivistelmä
Opinnäytetyön tavoitteena oli toteuttaa asuinkerrostalon kuntoarvio, jota voi-daan hyödyntää kiinteistön ylläpidossa. Opinnäytetyön kohteeksi valikoitui vuonna 1977 valmistunut 20 huoneiston kerrostalo, jota Isännöintitoimisto Kangasniemi Oy Kajaanista tarjosi kuntoarvion teon kohteeksi syksyllä 2013. Kohteeseen ei ollut aiemmin tehty kuntoarviota. Kiinteistön kunnon arviointi oli tarpeellinen rakennuksen nykyisessä elinkaarivaiheessa. Kiinteistön kunnon arvioinnilla on tarkoitus kartoittaa pitkällä tähtäimellä rakennusosien uusimisen sekä kunnostamisen aikataulu. Asuntoyhtiössä kuntotarkastus tehdään pääsääntöisesti niille osa-alueille, joista taloyhtiö on vastuussa.
Kuntoarvio toteutettiin pääsääntöisesti rakenteita rikkomatta aistivaraisin mene-telmin käyttäen apuna mittalaitteita. Kuntoarviota varten vaiheistettiin työn suoritus siten, että ennen lumien tuloa kiinteistöstä tarkastettiin ja valokuvattiin kiinteistön ulkopuoliset osat. Kiinteistön sisäpuoliset osat tarkastettiin joulukuun alkupuolella 2013, jolloin oli riittävästi pakkasta lämpökamerakuvauksia varten. Kuntoarvion raporttia haluttiin laajentaa perustasolta lämpökamerakuvauksilla ja niistä saaduilla tiedoilla. Lämpökamerakuvauksissa ulkolämpötilan on hyvä olla vähintään –5 C° tai alempi analysoitavien tuloksien aikaansaamiseksi. Lämpökameran käyttö auttaa havaitsemaan paremmin rakenteiden ja rakennusosien läpi tapahtuvia lämpövuotoja. Kuntoarviossa mitattiin myös rakennekosteuksia pintakosteusmittarilla ja huonelämpötilojen suhteellisia kosteuksia ja sisälämpötiloja lämpötilaa ja kosteutta mittaavalla mittarilla. Lämpötilojen mittaukset auttavat arvioimaan, ovatko lämmitysjärjestelmän perussäädöt kohdallaan.
Kuntoarvion tuloksena saatiin perustiedot kiinteistön nykyhetkisestä kunnosta ja korjausten aikataulutuksesta sekä arvio korjauskustannuksista. Korjaukset aikataulutuksineen ja kustannusarvioineen kirjattiin pitkän aikavälin kunnossapitoehdotukseen (PTS). Korjaustarpeista kustannuksiltaan merkittävimmiksi osoittautuivat ikkunoiden ja ovien uusiminen lähiaikoina sekä perustusten korjaus kosteutta vastaan. Kiinteistön kulutustietojen perusteella tehtiin perustason selvitys kiinteistön lämmitysenergian-, kiinteistösähkön- ja vedenkulutuksesta. Kulutustietoja verrattiin vastaaviin Suomessa oleviin kerrostalokiinteistöjen kulutuslukemiin. Laskelmat osoittivat kulutuslukemien olevan keskimääräisellä tasolla ja todettiin, että toimenpiteisiin ei niiden osalta tarvitse nyt ryhtyä.
Kuntoarvio toteutettiin pääsääntöisesti rakenteita rikkomatta aistivaraisin mene-telmin käyttäen apuna mittalaitteita. Kuntoarviota varten vaiheistettiin työn suoritus siten, että ennen lumien tuloa kiinteistöstä tarkastettiin ja valokuvattiin kiinteistön ulkopuoliset osat. Kiinteistön sisäpuoliset osat tarkastettiin joulukuun alkupuolella 2013, jolloin oli riittävästi pakkasta lämpökamerakuvauksia varten. Kuntoarvion raporttia haluttiin laajentaa perustasolta lämpökamerakuvauksilla ja niistä saaduilla tiedoilla. Lämpökamerakuvauksissa ulkolämpötilan on hyvä olla vähintään –5 C° tai alempi analysoitavien tuloksien aikaansaamiseksi. Lämpökameran käyttö auttaa havaitsemaan paremmin rakenteiden ja rakennusosien läpi tapahtuvia lämpövuotoja. Kuntoarviossa mitattiin myös rakennekosteuksia pintakosteusmittarilla ja huonelämpötilojen suhteellisia kosteuksia ja sisälämpötiloja lämpötilaa ja kosteutta mittaavalla mittarilla. Lämpötilojen mittaukset auttavat arvioimaan, ovatko lämmitysjärjestelmän perussäädöt kohdallaan.
Kuntoarvion tuloksena saatiin perustiedot kiinteistön nykyhetkisestä kunnosta ja korjausten aikataulutuksesta sekä arvio korjauskustannuksista. Korjaukset aikataulutuksineen ja kustannusarvioineen kirjattiin pitkän aikavälin kunnossapitoehdotukseen (PTS). Korjaustarpeista kustannuksiltaan merkittävimmiksi osoittautuivat ikkunoiden ja ovien uusiminen lähiaikoina sekä perustusten korjaus kosteutta vastaan. Kiinteistön kulutustietojen perusteella tehtiin perustason selvitys kiinteistön lämmitysenergian-, kiinteistösähkön- ja vedenkulutuksesta. Kulutustietoja verrattiin vastaaviin Suomessa oleviin kerrostalokiinteistöjen kulutuslukemiin. Laskelmat osoittivat kulutuslukemien olevan keskimääräisellä tasolla ja todettiin, että toimenpiteisiin ei niiden osalta tarvitse nyt ryhtyä.