Taloyhtiön omaisuus asunto-osakekaupassa

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2019-05-06
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
fi
Pages
54 + 7
Series
Abstract
Asunto-osakeyhtiöillä on usein hallinnassaan asuin- ja liiketiloja, joista osakkeenomistajat saavat vuokratuottoa sekä mahdollisuuden rahoittaa taloyhtiön remontteja myymällä tilat. Taloyhtiön vuokra- ja myyntituotoista ei makseta veroa, kun ne käytetään taloyhtiön menojen rahoittamiseen. Taloyhtiön asukasomistajat saavat verohyödyn vuoksi taloyhtiön kautta 43 - 51 prosenttia korkeammat nettotuotot, kuin vastaavasta tavanomaisesta kiinteistösijoituksesta. Joillakin taloyhtiöillä omaisuutta on niin paljon, ettei yhtiön osakkeenomistajien tarvitse maksaa hoitovastiketta. Joissakin taloyhtiöissä vuokratuotot ylittävät taloyhtiön menot ja ylijäävä osuus jaetaan osakkeenomistajille osinkoina. Taloyhtiöiden omaisuudesta on merkittävää taloudellista hyötyä osakkeenomistajille, mutta aiheesta laadittujen julkaisujen määrä on puutteellinen. Tämän tutkimuksen tavoitteena on selvittää taloyhtiön omaisuuden vaikutus asunto-osakkeiden kauppahintoihin ja miten omaisuudesta maksettava preemio sijoittuu omaisuuden laskennalliseen arvoon nähden. Tutkimus sisältää kirjallisuuskatsauksen taloyhtiön omaisuuden luonteesta sijoituksena sekä empiirisen osion asunto-osakkeiden kauppahinnoissa maksettavan preemion määrittämiseksi. Kirjallisuuskatsauksessa tarkastellaan taloyhtiöiden juridiikkaa, verohyötyjen vaikutusta taloyhtiön kautta saatuihin tuottoihin, osakeantia, ylläpitoa sekä arvioidaan kirjallisuuden pohjalta taloyhtiön omaisuuden arvo osakkeenomistajalle. Empiirisessä osuudessa vertaillaan Helsingin vuokratulollisten ja vuokratulottomien taloyhtiöiden kauppahintoja hedonisten hintamallien avulla ja selvitetään, maksetaanko markkinoilla taloyhtiön omaisuudesta preemio. Tutkimuksen tulokset eivät näytä merkkejä Helsingin taloyhtiöiden omaisuudesta maksettavasta preemiosta. Taloyhtiöiden liiketilojen määrällä oli tuloksien mukaan negatiivinen vaikutus kauppahintoihin. Vaikuttaa siltä, että markkinoilla ei hinnoitella taloyhtiöiden omaisuudesta saatuja taloudellisia hyötyjä tai ostajat arvioivat riskit niin suuriksi, ettei alhaista tai olematonta preemiota kyetty havaitsemaan.

Finnish housing companies often possess residential and commercial spaces that create rent income for the shareholders. Shareholders also have opportunity to sell housing company’s assets through share issue to fund renovations made for company’s property. The income is not taxable if it is used to fund property’s maintenance. Therefore, a shareholder living in the company’s property receives 43 - 51 percent higher net rent income through the housing company than he or she would receive from comparable, regular real estate investment. In some cases, housing company’s rent income is enough to cover the maintenance of the whole property. In extreme cases rent income is higher than company’s expenditures and the remainder is shared as dividends for the shareholders. Shareholders receive great financial benefits from housing companies’ capital assets, but society lacks papers about the subject. This study aims to find out housing companies’ capital assets’ effect on housing prices and how the premium relates to fair value of the capital. This study includes a literature review on housing companies’ capitals assets’ characteristics as an investment and an empirical study to determine the premium paid for the capital. The literature review takes look in jurisdiction, taxation, share issue, maintenance and then uses findings to determine fair value for housing company owned capital assets. The empirical study compares housing prices of housing companies in Helsinki with and companies without residential or commercial investments. The comparison is made with hedonic housing price models. The goal is to determine the premium being paid in housing prices. Results are not showing any signs of premium being paid for housing companies’ capital assets in Helsinki. According to results, amount of commercial space owned by housing companies have negative effect on housing prices. It seems that markets do not value the economic benefits of housing companies’ capital assets’ or buyers are considering risks so high that the premium is too small or non-existent to be noticed.
Description
Supervisor
Falkenbach, Heidi
Thesis advisor
Bäck, Lasse
Keywords
asunto-osakeyhtiö, asunto-osake, omaisuus, asuinhuoneisto, liikehuoneisto, kiinteistöarviointi
Other note
Citation