Jaettu arvonnousu - asuntosijoittamisen uusi sijoitusmuoto

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2017-12-11
Department
Major/Subject
Kiinteistöjohtaminen
Mcode
M3003
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
54
Series
Abstract
Sanfranciscolainen Unison Ltd. lanseerasi vuonna 2005 Home Ownership Investment –nimisen asuntorahoituksen ohjelman. Home Ownership Investment on asuntokauppaa varten suunniteltu koroton vaihtovelkakirja, jossa osapuolet hyötyvät asunnon arvonnoususta ennalta määrätyn jakosuhteen mukaisesti. Tätä eräänlaista voitto-osuuslainaa, kutsun tässä työssä jaetuksi arvonnousuksi. Tämä välirahoitusinstrumentti yhdistelee piirteitä lainasta sekä oman pääoman ehtoisesta rahoituksesta, sillä omistajan myydessä asuntonsa tappiolla, lainanantaja osallistuu arvon alentumiseen. Jaettua arvonnousua voidaan myös soveltaa jo asuntonsa omistaville, jotka pystyvät rahoituksen avulla vapauttamaan osan asuntovarallisuudestaan muuhun käyttötarkoitukseen. Työn tavoitteena oli tutkia jaetun arvonnousun soveltuvuutta Suomen asuntomarkkinoille. Työ keskittyy erityisesti nykyisten asuntolainojen hyötyihin ja riskeihin sekä asun-non omistamisen erityispiirteisiin suomalaisen kuluttajan näkökulmasta. Tuottojen ja riskin arvioinnissa sovellan asuntomarkkinoille räätälöityä H-CAPM –mallia. Mallissa vertaamalla aluekohtaista hintakehitystä ja yleistä hintakehitystä saadaan aluekohtaiset beeta-kertoimet Helsingin postinumeroille. Aineiston lähteenä käytän Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksiä. Jatkan H-CAPM –mallia usean muuttujan lineaarisella regressioanalyysilla tutkiessani onko systemaattisella ja epäsystemaattisen riskillä vaikutusta asuntojen hintoihin. Kirjallisuuskatsauksen perusteella jaetun arvonnousun kaltaista välirahoitusinstrumenttia ei ole varsinaisesti tutkittu tässä muodossa. Havaitsin, että jaetulla arvonnousulle on sijaa suomalaisessa asuntosijoittamisessa. Jaetun omistajuuden sovelluksia löytyi Iso-Britannian sosiaalisesta asuntopolitiikasta sekä kotimaisesta metsähallinnoinnista. Jaettu arvonnousu voisi myös olla kaivattu vaihtoehto kalliille ja riskipitoisille käänteisille asuntolainoille. Empiirinen tutkimus osoitti, että beeta-kertoimet vaihtelivat suuresti postinumeroalueiden välillä. Korkea beeta-kerroin ei kuitenkaan korreloinut suurempien tuottojen kesken. Epäsystemaattisen riskin, momentumin sekä hintaan perustuvan alueellisen arbitraasin lisääminen selitettävien muuttujien joukkoon kasvatti H-CAPM-mallin selitysastetta.

San Francisco-based Unison Home Ownership Investors launched a home equity-financ-ing program in 2005. So-called Home Ownership Investment is a non-interest-bearing convertible bond loan for homeowners, where the parties benefit from the house’s price increase by predetermined division ratio. In this paper, I call this profit-sharing loan as a shared appreciation, which is a form of mezzanine finance model that combines elements from loan capital and equity. An investor provides financing in exchange for the opportunity to share in the gain or loss in home’s value when the homeowner decides to sell their home. The model also applies to existing homeowners who are able to liquidate part of their housing asset. The aim of this thesis was to find out the feasibility of shared appreciation in Finnish housing market. The focus was especially on the risk and benefits of current mortgages. The literature review also studied the special characteristics of Finnish home ownership. The study comprised of literature review and statistical research. The paper specifies and tests a housing asset-pricing model (H-CAPM), where expected returns of postal code areas are equated to the market return, as represented by aggregated house price time-series published by the Central Statistical Office of Finland. I will continue with the H-CAPM model with a multivariate linear regression analysis to determine whether there is a systematic and unsystematic risk on house prices. In the literature review, the model of shared appreciation in this framework is novel. The paper states that the shared appreciation has a possibility to succeed in Finnish housing market. The multi-member common forest has increased its popularity among forest owners and shared ownership is a common model in UK’s social housing. Shared appreciation could also be a long-awaited alternative to costly and risky reverse mortgages. H-CAPM betas vary substantially between the postal code areas. However, the high beta fac-tor does not correlate with increasing returns. The basic housing CAPM model is practical to the addition of other explanatory variables, including measures of idiosyncratic risk, momentum, geographical arbitrage among high- and low-priced areas, and other housing fundamentals.
Description
Supervisor
Falkenbach, Heidi
Thesis advisor
Falkenbach, Heidi
Keywords
jaettu arvonnousu, asuntomarkkinat, välirahoitus, H-CAPM
Other note
Citation