Management of unsystematic risks in commercial real estate asset management
Loading...
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Author
Date
2015-06-08
Department
Major/Subject
Kiinteistöjohtaminen
Mcode
M3003
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
en
Pages
171
Series
Abstract
The need for systematic risk management in commercial real estate asset management has increased significantly during the recent years. New regulations (e.g. AIFMD) and reporting requirements by authorities, investors and lenders have set increasing pressure for the asset management industry to develop the risk management practices applied not only with the systematic risks (e.g. market risks), but also unsystematic risks related to individual property investments. The primary objective of the thesis was to analyse the different tools and practices available for management of unsystematic risks in commercial real estate asset management, in order to identify the primary risk factors, risk management practices and challenges involved. The research strategy of the explorative study conducted summer 2013 and spring 2015 involved (a) a review of available literature on risk management, real estate investments and real estate management; (b) analysis of twenty-one (21) actual documents used in real estate asset management in Finland; and (c) thematic interviews of 11 professionals involved in commercial real estate asset management industry in Finland. According to the interviews, management of unsystematic risks in commercial real estate asset management revolves around investment strategy, due diligence, business plans, insurance policies, lease agreements, management and service contracts, budgeting, rent roll analysis, meetings with the technical manager and leasing team, and monitoring selected return, risk and covenant metrics (e.g. IRR and lease maturities). The key risks factors involved in these areas include location of the property, tenant demand, solvency of tenants, lease maturities, vacancy, renovations, cash flows (especially rents and CAPEX), financing, liquidity, compliance to different regulations, and different juridical responsibilities and liabilities that may result significant expenses and damages to reputation of the property and the investor. The primary challenges mentioned involve identifying and anticipating different risks in time, accurately estimating and budgeting the costs related to fixing the possible issues, and ensuring that the applicable requirements by e.g. insurance and regulations are met at all times (i.e. compliance). In addition, the major practical problems also include ambiguity in contract terms, and maintaining regular communication with the tenants, leasing team and the technical manager (e.g. reporting and regular meetings). The major success factors on the other hand include thorough due diligence, well designed and maintained insurance coverage, accurate and frequently updated budgets and cash flow calculations, comprehensive and detailed lease agreements and management contracts, and regular communication with tenants leasing team and the technical manager. In addition, the existing risk management practices should be constantly evaluated in order to develop them to match the changing risks and specific needs related to the individual property investments.Tarve systemaattiselle riskienhallinnalle kaupallisessa kiinteistövarallisuuden hoidossa (engl. Commercial Real Estate Asset Management) on kasvanut viimevuosien aikana merkittävästi. Jatkuvasti uudistuva sääntely (esim. AIFMD) sekä sijoittajien ja rahoittajien raportointi-vaatimukset ovat luoneet alalle paineen kehittää riskienhallintakäytäntöjä systemaattisten riskien lisäksi myös epäsystemaattisen, yksittäisiin kiinteistöinvestointeihin liittyvien riskien hallintaan. Diplomityö analysoi erilaisia epäsystemaattisten riskien hallitsemiseksi tarjolla olevia työkaluja ja käytäntöjä tunnistaakseen niiden avulla kiinteistövarallisuuden hoitajan käytännön työn kannalta tärkeimmät kiinteistösijoituksiin liittyvät riskit ja avainkysymykset. Työtä varten tehty eksploratiivinen tutkimus suoritettiin 2013-2015 ja se koostui (a) katsauksesta riskienhallintaan, kiinteistösijoituksiin ja kiinteistöjohtamiseen liittyvään kirjallisuuteen, (b) 21 kiinteistö-varallisuuden hoidossa Suomessa käytetyn dokumentin analysoinnista, sekä (c) 11 kiinteistö-varallisuuden hoidon parissa Suomessa työskentelevän ammattilaisen haastattelusta Haastattelujen perusteella, tärkeimpiä epäsystemaattisten riskien hallintaan liittyviä osa-alueita kaupallisessa kiinteistövarallisuuden hoidossa ovat investointistrategia, due diligence, liiketoimintasuunnitelmat, vakuutukset, vuokrasopimukset, management- ja palvelusopimukset, budjetointi, rent roll analyysi, teknisen managerin ja vuokraustiimin kanssa pidettävät tapaamiset, sekä valittujen tuottoja, riskejä ja rahoituskovenantteja arvioivien tunnuslukujen seuranta. Tärkeimpiin seurattaviin riskitekijöihin kuuluvat kiinteistön sijainti, vuokralaiskysyntä, vuokralaisten maksukyky, vuokramaturiteetit, vajaakäyttö, perusparannukset, kassavirrat (etenkin vuokrat ja CAPEX), rahoitus, likviditeetti, erilaisten säännösten noudattaminen (ts. compliance), sekä erilaiset juridiset vastuut ja korvausvelvollisuudet, jotka voivat aiheuttaa kustannuksia sekä vahingoittaa kohteen tai sijoittajan mainetta. Tärkeimpiä haasteita epäsystemaattisten riskien hallinnan kannalta ovat esimerkiksi riskien tunnistaminen ja ennakointi ajoissa, ongelmien korjaukseen liittyvien kustannusten tarkka arviointi ja budjetointi, sekä erilaisten säännösten ja vaatimusten jatkuvan noudattamisen varmistaminen. Lisäksi, tärkeitä käytännön haasteita aiheuttavat myös sopimusehtojen tulkinnanvaraisuus, sekä jatkuvan kommunikaation ylläpito vuokralaisten, vuokraustiimin ja teknisen managerin kanssa (esimerkiksi raportointi ja säännölliset tapaamiset). Riskienhallinnan tärkeimpiä menestystekijöihin kuuluvat puolestaan perusteelliset due diligence selvitykset, ajantasainen vakuutusturva, tarkka ja ajantasainen budjetti ja kassavirtalaskelmat, kattavat ja yksityiskohtaiset vuokra-, management- ja palvelusopimukset, sekä jatkuva kommunikaatio vuokralaisten, vuokrauksesta vastaavan henkilökunnan ja teknisen managerin kanssa. Lisäksi käytössä olevia riskienhallintakäytäntöjä tulee jatkuvasti seurata ja arvioida, jotta niitä voidaan kehittää vastaamaan paremmin kuhunkin yksittäiseen kiinteistösijoituskohteeseen liittyviä muuttuvia riskejä ja erityistarpeita.Description
Supervisor
Viitanen, KaukoThesis advisor
Himanen, MerviKeywords
real estate asset managment, risk management, property investment, unsystematic risks
